Wel de stenen, niet de grond: erfpacht is terug (artikel FD)

2021-11-09
Wel de stenen, niet de grond: erfpacht is terug

Een koophuis is voor steeds minder mensen bereikbaar. Onder lokale bestuurders broeit het idee om het aloude instrument erfpacht weer in te zetten. De koper koopt de stenen, de overheid houdt de grond. 'We nemen de controle over de huizenmarkt terug.'

In de werkkamer van wethouder Geert Ritsema (GroenLinks) op het raadhuis van Ede nam onlangs een IC-verpleegkundige plaats. Ze had een goede baan, een prima inkomen en leuke collega's. Maar er zat haar iets dwars. Een woning vinden binnen gemeentegrenzen lukt niet vanwege de gestegen huizenprijzen. Concurreren met tweeverdieners uit de Randstad die een flinke overwaarde komen verzilveren aan de Veluwerand is niet te doen.

'Daar komt het dus op neer', zegt Ritsema: 'zo iemand moet wél een huis kunnen kopen in Ede.'

Dus is de gemeente nu druk met een experiment. Ede wil erfpacht inzetten bij een deel van nieuwbouwwoningen die er de komende jaren verrijzen. De overheid blijft eigenaar van de grond, de koper schaft enkel de stenen van het huis aan, met een korting - dat scheelt al gauw 20% van de koopsom.

'Ik zie het als middel om controle terug te krijgen op de woningmarkt', zegt de wethouder.

Ritsema is niet de enige lokale bestuurder met creativiteitsdrang. In stadhuizen, raadzalen en werkkamers van gedeputeerden borrelt het van de woningmarktexperimenten. Zaanstad heeft bijvoorbeeld al een heus woningfonds met erfpacht. De gemeente Utrecht en de provincie Gelderland zijn druk met de ontwikkeling daarvan. Noordwijk past een commerciële vorm van erfpacht toe, waarbij de grond naar een beleggingsfonds gaat (zie kader). En de Groningse woonwethouder liet deze week weten grootschalig erfpachtgebruik te onderzoeken.

'Innovatiegolf aanstaande'
'Iedereen is op zoek', weet onderzoeker Esther Geuting van het Arnhemse adviesbureau Stec Groep. 'Hoe kunnen we dure nieuwbouw betaalbaar aanbieden en houden voor mensen met een middeninkomen?' Volgens haar hebben gemeenten daar nu niet zo gek veel manieren voor. 'Ik denk dat we aan de vooravond staan van een golf van dit soort innovaties.'

Op zich is erfpacht geen innovatie, want het middel bestaat al sinds het einde van de negentiende eeuw. Amsterdam voerde het in 1896 in om speculatie met bouwgrond te voorkomen en de gemeentelijke invloed op de grond te vergroten. Tot de jaren tachtig was het instrument populair. 'Dat had ook te maken met politieke opvattingen', zegt hoogleraar grondbeleid aan de TU Delft Willem Korthals Altes. 'Simpel gezegd: erfpacht werd vooral een hobby van links.'

Ook woningcorporaties maakten veel gebruik van erfpacht, bijvoorbeeld via het product KoopGarant. Zij bouwden niet alleen sociale huurwoningen, maar ook zogeheten sociale koopwoningen voor de lagere- en middeninkomens.

Maar sinds een paar jaar bouwen corporaties geen koophuizen meer. Zij moeten zich vanwege een wetswijziging weer richten op hun belangrijkste taak: sociale huurhuizen. KoopGarant raakte uit zwang.

'Gemeenten zijn nu geïnteresseerd omdat corporaties de sociale koop niet meer doen', zegt Simone van de Kuit van Stichting Opmaat, die KoopGarant uitgeeft. 'Ze zien dat veel mensen tussen wal en schip vallen. Die verdienen te veel voor sociale huur, maar krijgen de financiering voor een koophuis niet rond bij de bank.'

De stenen scheiden van de grond
Nu is KoopGarant dus terug, maar dan bij een gemeente. Ede kiest voor dat product. De gemeente wil dat in een groot woningbouwproject straks honderd koopwoningen worden verkocht voor een prijs die lager is dan de werkelijke marktwaarde. Een huis dat getaxeerd wordt op €300.000 gaat dan bijvoorbeeld voor €240.000 van de hand. De koper hoeft slechts een hypotheek te regelen voor het koopbedrag. De grond gaat naar de gemeente, die de kavel uitgeeft via eeuwigdurend afgekocht erfpacht. De koper is dus géén jaarlijkse erfpachtvergoeding (canon) verschuldigd.

Dan gebeurt er nog iets bij de verkoop. Als de koper na een paar jaar wil verhuizen, is hij bij KoopGarant verplicht de woning aan de gemeente terug te verkopen, tegen de marktwaarde. De korting die de gemeente eerder gaf, komt dan als een soort statiegeld weer terug.

Bij een waardestijging ontvangt de koper het grootste deel van de overwaarde. De hoogte daarvan is afhankelijk van de korting die hij eerder kreeg op het huis. Bij een korting van 20% zoals in het voorbeeld hierboven is dat 70%. De rest gaat naar de gemeente. Als het huis in waarde is gedaald, bloeden gemeente en verkoper samen volgens dezelfde verdeling.

Daarna kan de gemeente het huis weer verkopen aan iemand uit de gewenste doelgroep. In Ede zijn dat jaarinkomens tot €50.000.

'Ontwikkelaar mag ook duur bouwen'
Een ambitieus plan, maar de uitvoering is ingewikkeld. Het begint met grond, en daar heeft de gemeente weinig van. Ede is dus afhankelijk van projectontwikkelaars met bouwgrond. Waarom zou een ontwikkelaar zoiets willen? 'Omdat we ook toestaan dat de ontwikkelaar duurdere huizen kan bouwen binnen het grote project', zegt Ritsema. 'In ruil daarvoor vragen we bij een deel van de huizen een korting.'

Daarnaast heeft de gemeente geld nodig. Allereerst om de kosten te betalen die gepaard gaan met de terugkoop van de huizen. Ede trekt kortstondige leningen aan als mensen hun huis willen terugverkopen. Op die leningen betaalt de gemeente rente. Ede heeft daarvoor nu €1 mln apart gezet, misschien moet er nog meer geld worden gereserveerd. Er bestaat een kans dat Ede het grondeigendom moet opnemen op de balans. Daar moet dan weer een bufferbedrag tegenover staan.
'Je moet allerlei fratsen uithalen om dit te doen', vat Esther Geuting van Stec het samen.

Garantstelling
Precies daarom wil Ernst van der Leij van adviesbureau Brink het anders. Hij bedacht Koopsmarter, een erfpachtproduct speciaal voor gemeenten. Kopers schaffen het huis aan met een reguliere hypotheek van de bank. Een stichting koopt de grond. Dat kan, omdat gemeenten die stichting een garantstelling hebben verleend. 'Die garantstelling merken gemeenten niet in hun begroting', zegt Van der Leij. 'Ze hoeven dus geen extra geld achter de hand te houden.'

Koopsmarter kan al op interesse rekenen van gemeenten als Katwijk, Hoeksche Waard, Eindhoven en Vught. Amstelveen is het verst en streeft naar toepassing van de constructie op de helft van de 270 huizen van nieuwbouwproject Hollandse Meesters. Sowieso woningen tot €355.000 die onder de Nationale Hypotheek Garantie vallen, maar wellicht ook huizen die boven dat bedrag zitten. 'Als we hier niet wat meer regulering toepassen, is een behoorlijke groep veroordeeld tot zeer dure huurwoningen', zegt de Amstelveense VVD-wethouder Rob Ellermeijer.

Maar aan Koopsmarter zitten andere 'fratsen'. Want daarbij betalen kopers wél een jaarlijkse erfpachtvergoeding. De hoogte van die canon is gelijk aan de rente die de koper betaalt over de hypotheek voor de stenen. Bij een hypotheekrente van 2% is de canon dus ook 2% - en eveneens fiscaal aftrekbaar.

De koper kán het erfpacht afkopen. Zo niet, dan wordt de canon na tien jaar herzien tot de dan geldende hypotheekrente. Die dan dus hoger kan zijn.

Het zijn dit soort voorwaarden die de Vereniging Eigen Huis kritisch maken. 'Het is en blijft een kunstgreep om huizen die mensen niet kunnen veroorloven toch betaalbaar te maken', zegt woordvoerder Hans André de la Porte.

Duokoop
Naast KoopGarant en Koopsmarter is er een derde erfpachtregeling in opkomst: Duokoop. Ook bij dit product koopt de consument alleen de stenen. Bij Duokoop gaat de grond niet naar de gemeente of een stichting zonder winstoogmerk, maar in een commercieel beleggingsfonds. Achter dit fonds zitten grote beleggers zoals (buitenlandse) pensioenfondsen en verzekeraars. Zij innen uiteindelijk de erfpachtcanon en dat moet rendement opleveren. ‘Maar anders dan bij KoopGarant kan de koper het grondeigendom op elk moment terugkopen’, zegt Duokoop-oprichter Olav Koenders. ‘Daarmee geven we meer flexibiliteit aan de consument.’ Het nadeel is dat Duokoop duurder kan zijn, zeker op langere termijn. Na tien jaar wordt de erfpachtcanon herzien en mogelijk verhoogd. ‘Dat is een duidelijk verschil met het product Koopsmarter waar wij voor kiezen’, zegt de Amstelveense woonwethouder Rob Ellermeijer. ‘Bij dat initiatief is de erfpachtcanon gelijk aan de hypotheekrente.’ Toch wordt Duokoop populairder. De eerste 1500 woningtransacties zijn weggezet in onder andere Noordwijk en Tilburg. Koenders stelt dat hij zo zes- tot achthonderd woningen kan financieren. ‘Maar het is wachten op nieuw kapitaal’, zegt hij. Daarover lopen gesprekken met de beleggers, wier namen hij niet wil noemen.

Voor huizenbezitters valt vaak moeilijk te overzien wat de precieze kosten zijn op de langere termijn. Goede voorlichting is essentieel, zegt André de La Porte.

Want er is regelmatig gedoe over erfpacht. Niet alleen in Amsterdam, waar critici stellen de gemeente met erfpacht al lang niet meer het oorspronkelijke doel van speculatiebeperking nastreeft; erfpacht zou nu geen andere doelstelling meer hebben dan geld ophalen voor de begroting.

Zo zijn er over KoopGarant meerdere rechtszaken gevoerd, omdat de erfpachters bij de verkoop plots een lagere woningwaarde kregen voorgeschoteld dan ze hadden verwacht. De corporaties wonnen al die zaken.

De Tweede Kamer wil zelfs de Autoriteit Financiële Markten betrekken bij toezicht op erfpachtconstructies, blijkt uit een onlangs aangenomen motie. Aanleiding daarvoor was een kritisch rapport over het Amsterdamse erfpachtstelsel. Erfpachters zouden door gebrek aan toezicht op het systeem minder goed beschermd zijn dan mensen met een huis op eigen grond.

De Edese wethouder Ritsema ziet die bedenken bij erfpacht ook wel. Toch vindt hij dat erfpacht op een verantwoorde manier kan. Het is niet dé oplossing voor de problemen op de woningmarkt, maar hij gelooft wel dat het middeninkomens kan helpen.

'De meeste mensen hier kijken toch naar een koophuis', zegt Ritsema. 'En ze kijken naar de overheid om in te grijpen op deze markt. Als je dat als gemeente niet doet, loop je toch het risico op flinke sociale ontwrichting.'

Lees het originele artikel op: https://fd.nl/bedrijfsleven/1418005/wel-de-stenen-niet-de-grond-erfpacht-is-terug